Ірина Драна, к.ю.н., приватний нотаріус Кропивницького міського нотаріального округу
Набуття прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення шляхом участі в земельних торгах має особливості, деякі розбіжності, зумовлені правовим регулюванням відповідних відносин
Частиною 2 статті 135 ЗКУ передбачено, що за результатами проведення земельних торгів укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів.
Земельні аукціони проводяться в системі «Prozorro.Продажі. Формою земельних торгів є електронний аукціон, що проводиться в режимі реального часу в інтернеті. Учасник земельних торгів - фізична або юридична особа, яка розмістила в електронній торговій системі документи, зазначені в частині сьомій статті 137 ЗКУ, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зробила закриту цінову пропозицію і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, виставленою на земельних торгах.
Переможець земельних торгів - це учасник, який подав найвищу цінову пропозицію за лот, у разі якщо ним зроблено щонайменше один крок торгів (крім випадку, встановленого абзацом третім частини п’ятої статті 138 ЗКУ), у випадках, встановлених частиною сімнадцятою статті 137 ЗКУ, - учасник з наступною за величиною ціновою пропозицією за умови, що ним зроблено щонайменше один крок торгів, а в разі однакових цінових пропозицій - учасник, який подав раніше цінову пропозицію, за умови відсутності його відмови від очікування.
Відповідно ст. 136 ЗКУ проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються, серед іншого: г) відомості про особу, уповноважену організатором земельних торгів на укладення (підписання) договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги; ґ) проект договору купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки. Також встановлено, що організатором земельних торгів у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України “Про виконавче провадження”, є державний, приватний виконавець. Згідно статті 137 ЗКУ «Підготовка до проведення та порядок проведення земельних торгів» протокол про результати земельних торгів є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договорів оренди землі, емфітевзису, суперфіцію. Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається в паперовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, встановлено, що договір за результатами проведення земельних торгів укладається між організатором та переможцем земельних торгів протягом 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати земельних торгів.
Організатор земельних торгів з продажу земельної ділянки зобов’язаний письмово повідомити про проведення таких торгів суб’єкта переважного права на її купівлю не пізніше ніж за 30 календарних днів до дня проведення земельних торгів. Справжність підпису на повідомленні засвідчується нотаріально.
Суб’єкт переважного права має переважне право на придбання земельної ділянки у власність у разі її продажу, за умови, що він сплачує ціну, за якою продається така земельна ділянка, а в разі продажу через електронний аукціон - за умови, що він виконав вимоги до учасника земельних торгів та погоджується на сплату рівної цінової пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Для реалізації переважного права орендар або інший суб’єкт переважного права надає згоду сплатити ціну продажу лота, що є рівною ціновій пропозиції учасника, який подав найвищу цінову пропозицію за лот. У разі відмови сплатити таку ціну продажу лота він може надати попередню згоду сплатити ціну продажу лота, що є рівною ціновій пропозиції учасника з наступною за величиною ціновою пропозицією.
Вважається, що суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права купівлі земельної ділянки на відповідних земельних торгах:
якщо не виконав вимоги, встановлені абзацом другим цієї частини;
якщо не виконав або не відповідає визначеним цим Кодексом вимогам до учасників аукціону;
у разі настання щодо нього випадку, встановленого частиною сімнадцятою статті 137 цього Кодексу.
Технічні вимоги до реалізації переважного права купівлі земельної ділянки у власність у разі продажу її через електронний аукціон встановлює Кабінет Міністрів України.
22 вересня 2021 р. Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1013 «Деякі питання підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)», якою затверджено Вимоги щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису).
якою затверджено Вимоги щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) (далі – Вимоги).
У пункті 70 Вимог визначено, що протягом строку, встановленого абзацом шостим частини шістнадцятої статті 137 ЗК для підписання договору, та після сплати переможцем забезпечувального платежу організатор вчиняє дії, передбачені пунктом 53 Вимог (прим.: оприлюднює нотаріально посвідчений договір з урахуванням результатів перевірки нотаріусом відповідності переможця земельних торгів, викладених у протоколі перевірки набувача), а також складає акт про проведені електронні торги.
Відповідно до глави 9. ( ВИДАЧА СВІДОЦТВА ПРО ПРИДБАННЯ ЖИЛИХ БУДИНКІВ З ПРИЛЮДНИХ ТОРГІВ) статті 72 Закону України «Про нотаріат» придбання арештованого нерухомого майна з прилюдних торгів (аукціонів) оформлюється нотаріусом за місцезнаходженням такого майна шляхом видачі набувачу відповідного свідоцтва на підставі документів, визначених Законом України “Про виконавче провадження”. Придбання нерухомого майна, що було предметом застави (іпотеки), оформлюється нотаріусом за місцезнаходженням такого нерухомого майна шляхом видачі набувачу відповідного свідоцтва на підставі документів, визначених Законом України “Про іпотеку”.
На підставі узагальнення виявляються розбіжності у положеннях законодавства щодо оформлення результатів земельних торгів, продаж, земельних ділянок, державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню. Зокрема, частина шістнадцята статті 137 ЗКУ передбачає нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельних ділянок, в той же час залишаються незмінними норми, що визначають статус виданого за результатом торгів (аукціону) свідоцтва, а також порядок його видачі нотаріусом. Тому існують різні думки та різні правові позиції нотаріусів, стосовно зазначеного питання. Але, і договір купівлі-продажу, і свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), визначені самостійними підставами для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. На мою думку не доречно посвідчувати договір купівлі-продажу земельних ділянок та окремо видавати свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів). При посвідчення договору купівлі-продажу про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) нотаріус одночасно здійснює державну реєстрацію переходу права власності на Покупця. Виникає питання, доречності видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та подальшої його реєстрації.
Повна версія статті доступна за посиланням.
Зразок договору доступний за посиланням.
Набуття прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення шляхом участі в земельних торгах
Набуття прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення шляхом участі в земельних торгах має особливості, деякі розбіжності, зумовлені правовим регулюванням відповідних відносин
Частиною 2 статті 135 ЗКУ передбачено, що за результатами проведення земельних торгів укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів.
Земельні аукціони проводяться в системі «Prozorro.Продажі. Формою земельних торгів є електронний аукціон, що проводиться в режимі реального часу в інтернеті. Учасник земельних торгів - фізична або юридична особа, яка розмістила в електронній торговій системі документи, зазначені в частині сьомій статті 137 ЗКУ, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зробила закриту цінову пропозицію і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, виставленою на земельних торгах.
Переможець земельних торгів - це учасник, який подав найвищу цінову пропозицію за лот, у разі якщо ним зроблено щонайменше один крок торгів (крім випадку, встановленого абзацом третім частини п’ятої статті 138 ЗКУ), у випадках, встановлених частиною сімнадцятою статті 137 ЗКУ, - учасник з наступною за величиною ціновою пропозицією за умови, що ним зроблено щонайменше один крок торгів, а в разі однакових цінових пропозицій - учасник, який подав раніше цінову пропозицію, за умови відсутності його відмови від очікування.
Відповідно ст. 136 ЗКУ проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються, серед іншого: г) відомості про особу, уповноважену організатором земельних торгів на укладення (підписання) договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги; ґ) проект договору купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки. Також встановлено, що організатором земельних торгів у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України “Про виконавче провадження”, є державний, приватний виконавець. Згідно статті 137 ЗКУ «Підготовка до проведення та порядок проведення земельних торгів» протокол про результати земельних торгів є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договорів оренди землі, емфітевзису, суперфіцію. Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається в паперовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, встановлено, що договір за результатами проведення земельних торгів укладається між організатором та переможцем земельних торгів протягом 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати земельних торгів.
Організатор земельних торгів з продажу земельної ділянки зобов’язаний письмово повідомити про проведення таких торгів суб’єкта переважного права на її купівлю не пізніше ніж за 30 календарних днів до дня проведення земельних торгів. Справжність підпису на повідомленні засвідчується нотаріально.
Суб’єкт переважного права має переважне право на придбання земельної ділянки у власність у разі її продажу, за умови, що він сплачує ціну, за якою продається така земельна ділянка, а в разі продажу через електронний аукціон - за умови, що він виконав вимоги до учасника земельних торгів та погоджується на сплату рівної цінової пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Для реалізації переважного права орендар або інший суб’єкт переважного права надає згоду сплатити ціну продажу лота, що є рівною ціновій пропозиції учасника, який подав найвищу цінову пропозицію за лот. У разі відмови сплатити таку ціну продажу лота він може надати попередню згоду сплатити ціну продажу лота, що є рівною ціновій пропозиції учасника з наступною за величиною ціновою пропозицією.
Вважається, що суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права купівлі земельної ділянки на відповідних земельних торгах:
якщо не виконав вимоги, встановлені абзацом другим цієї частини;
якщо не виконав або не відповідає визначеним цим Кодексом вимогам до учасників аукціону;
у разі настання щодо нього випадку, встановленого частиною сімнадцятою статті 137 цього Кодексу.
Технічні вимоги до реалізації переважного права купівлі земельної ділянки у власність у разі продажу її через електронний аукціон встановлює Кабінет Міністрів України.
22 вересня 2021 р. Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1013 «Деякі питання підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)», якою затверджено Вимоги щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису).
якою затверджено Вимоги щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) (далі – Вимоги).
У пункті 70 Вимог визначено, що протягом строку, встановленого абзацом шостим частини шістнадцятої статті 137 ЗК для підписання договору, та після сплати переможцем забезпечувального платежу організатор вчиняє дії, передбачені пунктом 53 Вимог (прим.: оприлюднює нотаріально посвідчений договір з урахуванням результатів перевірки нотаріусом відповідності переможця земельних торгів, викладених у протоколі перевірки набувача), а також складає акт про проведені електронні торги.
Відповідно до глави 9. ( ВИДАЧА СВІДОЦТВА ПРО ПРИДБАННЯ ЖИЛИХ БУДИНКІВ З ПРИЛЮДНИХ ТОРГІВ) статті 72 Закону України «Про нотаріат» придбання арештованого нерухомого майна з прилюдних торгів (аукціонів) оформлюється нотаріусом за місцезнаходженням такого майна шляхом видачі набувачу відповідного свідоцтва на підставі документів, визначених Законом України “Про виконавче провадження”. Придбання нерухомого майна, що було предметом застави (іпотеки), оформлюється нотаріусом за місцезнаходженням такого нерухомого майна шляхом видачі набувачу відповідного свідоцтва на підставі документів, визначених Законом України “Про іпотеку”.
На підставі узагальнення виявляються розбіжності у положеннях законодавства щодо оформлення результатів земельних торгів, продаж, земельних ділянок, державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню. Зокрема, частина шістнадцята статті 137 ЗКУ передбачає нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельних ділянок, в той же час залишаються незмінними норми, що визначають статус виданого за результатом торгів (аукціону) свідоцтва, а також порядок його видачі нотаріусом. Тому існують різні думки та різні правові позиції нотаріусів, стосовно зазначеного питання. Але, і договір купівлі-продажу, і свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), визначені самостійними підставами для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. На мою думку не доречно посвідчувати договір купівлі-продажу земельних ділянок та окремо видавати свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів). При посвідчення договору купівлі-продажу про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) нотаріус одночасно здійснює державну реєстрацію переходу права власності на Покупця. Виникає питання, доречності видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та подальшої його реєстрації.
- З 1 січня 2024 року поряд з фізичними особами землю можуть купувати також юридичні особи, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади, територіальні громади та держава. При цьому максимальний розмір придбаної землі може становити 10 тис. га. Нотаріус зобов’язаний перевірити покупця на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Процедура проведення перевірки здійснюється відповідно до Порядку здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від від 16 червня 2021 № 637, про що складає відповідний протокол, який долучає до примірника договору купівлі-продажу.
- Купівля, зазначеного нерухомого майна, можлива тільки в безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок у банку;
- повинні бути документально підтверджені джерела походження коштів для купівлі землі.
Повна версія статті доступна за посиланням.
Зразок договору доступний за посиланням.